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買房應該是一件快樂的人生大事,但是依內政部營建署發布房價負擔能力指標統計結果,在台北市買房平均要14.9年不吃不喝才有辦法成達買房夢想,大部分的民眾都要辛苦工作大半輩子後才能存到第一桶金進而達成人生夢想。然而有些民眾在沈溺於買房夢想的同時,往往簽約過於急躁或是受到銷售人員話術的影響,急於簽約或是沒有充分閱覽買賣契約,導致買房後迭生糾紛反生苦果。報章媒體上會教大家怎麼挑好房子、好地段,卻很少人告訴買房的民眾怎麼買房子,或是怎麼好好簽一份不動產買賣契約保障自己的權益。
 
因此,劉琦富律師藉由法院數以千計的判決中,審視過去的買房民眾有多少人因為輕忽或是受騙權益受損,並分門別類選擇了五大主要糾紛的判決,看看法院怎麼說,藉由法院的判決來協助修正我們契約的內容,讓我們不會再遇到同樣的糾紛。
 
一、貸款成數不足
 
劉琦富律師說明,由於房價高漲,很多民眾會面臨到的是自備款過低而會有貸款成數不足的問題。雖然很多銷售人員在銷售時都會保證說可以貸到一定成數,但是當你簽完約親自跑了銀行發現貸款成數跟銷售人員說的都不一樣後,銷售人員卻拿出契約跟你說,如果解約的話要賠償頭期款,而通常頭期款都高達數百萬之譜,買方上了法院之後才發現當初簽的契約條款都是對自己不利,而上法院之後銷售人員又矢口否認說過保證可以貸到一定成數的貸款等類似的話,法院也只能依契約判處買方敗訴。也有部分民眾也知道要把他們的貸款需求寫在契約上,但是往往不夠具體、明確,結果最後還是敗訴。所以講師建議如果買方有需求,一定要在契約上載明「雙方同意,如買方以系爭房地向特定銀行申貸房地貸款,如特定銀行核貸金額不達新台幣OOOO萬時,買方得無條件解除本買賣契約,買方已交付之金額,賣方願無條件全數退還」,較為妥適。
 
二、海砂屋
 
劉琦富律師表示,台北市海砂屋的建物雖然大部分已經浮出水面並造冊列管,但是仍有少部分海砂屋建築物不易發現而需仰賴氯離子檢測後才能確認,但是坊間的契約條款並沒有詳細的對於氯離子的標準和建築物的安全性為規範,所以最後訴諸法院時尚須花高額的鑑定費用後確認房屋是否無法安全居住、是否具備結構上的安全性,來作為解約或是減少價金的判斷基礎。而依照目前的法院判決見解,主要還是會依據鑑定機關的鑑定報告,確定海砂屋的氯離子含量以及房屋現況裂損情形、鋼筋腐蝕情況和對結構安全性的影響,判斷是否可以為永久性的修復補強,作為得否解除契約之基礎。
 
而坊間雖然有仲介業提供海砂屋履約保證,但是往往設下很多前提,比方說適用原價承購之條件,必須以買賣雙方未能達成解約協議,並經法院判決確定而賣方不履行購回時為限,而且履約保證通常是限於交屋後一年內始得主張,這些約定,消費者在簽約時一定要先確認清楚。
 
三、凶宅
 
劉琦富律師指出,凶宅往往是新聞中的焦點,但是凶宅的認定涉及到個人主觀認知、宗教信仰以及時間經過、記憶淡忘或宗教儀式去除不安之心理等等因素影響,所以凶宅的認定不易。內政部在不動產委託銷售契約書定型化範本第11項裡載明「本建築改良物 (專有部分)於賣方產權持有期間是否曾發生凶殺或自致死之情事。」作為認定凶宅之標準,所以像是同棟不同樓層、同社區不同棟曾發生自殺事件並非凶宅。而發生的事件必須是兇殺或是自殺死亡,而排除意外死亡及自然死亡,例如老人摔倒意外而撞擊腦部陳屍屋內,就不算是凶宅。
 
此外,如果凶宅被拆除後重建,亦有法院見解認為因為地上物已拆除而且也經過20多年,並沒有導致現在房屋交易價值的減損,買受人不得主張是凶宅而請求減少價金或解約。
 
四、房屋買賣契約違約金
 
劉琦富律師提醒如果買賣一方違約了,要賠多少違約金?一般契約條款及內政部成屋買賣契約應記載事項中所記載的買賣契約總價最高15%違約金,但是否一定就沒有酌減的空間,目前法院的見解認為違約金的酌減應該以契約解除時的一般客觀事實、社會經濟狀況、當事人所受損害情形以及財政部核定之營利事業各業同業利潤標準表酌定標準,至於房屋日後的漲跌則不得作為酌減違約金之標準。
 
五、商業宅違法作為住宅使用
 
目前喧騰一時的商業宅、工業宅違法做為住宅使用,建商出售工業宅給民眾是否構成詐欺,法院衡酌建商有沒有詳盡說明建物主要用途為「一般事務所」以及房屋座落土地之使用分區、有無刻意誤導將來可以合法做為住宅使用或是有無故意告知將來可以興建夾層、變更設計等等作為有無構成詐欺之標準。
 
劉琦富律師最後表示,買房千頭萬緒,以上歸納五大糾紛類型的法院判決並一一剖析,希望對於權利的認知與保護,有所助益,讓我們聰明訂約、開心買房選房,若不動產交易過程中發生爭議,應及時向相關領域專業人士尋求協助,甚者趕緊採取合適的法律行動,才能有效維護自身權益。

 

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財政部中區國稅局表示,以自己之資金,無償為他人購置不動產者,依遺產及贈與稅法第5條第3款規定應以贈與論,並依不動產之公告現值或評定標準價格計算財產價值,課徵贈與稅。
 
該局查獲甫成年之甲君於2014年間購買台中市精華地段之土地地2筆,契約總價款2,600萬元,與其資力顯不相當,經該局追查甲君支付購買土地價款之資金來源,發現係由甲君之父親乙君匯款至出賣人丙君之銀行帳戶;嗣經該局通知乙君說明後,乙君坦承確係由其為兒子甲君出資購置土地,且無法提示甲君有另行償還之紀錄;經輔導後,乙君於收到輔導函10日內按公告土地現值1,750萬元辦理贈與稅申報,經核定應納贈與稅額153萬元〔(17,500,000-2,200,000)×10%〕。
 
該局特別提醒,以自己之資金,無償為他人購置不動產者,即屬遺產及贈與稅法所規定之視同贈與,應於贈與行為發生後30日內向戶籍所在地稽徵機關申報贈與稅;如有未依規定申報者,在收到國稅局通知補報後,一定要於規定期限內補辦申報,以免受罰。

 

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國內高齡人口已超過14%,進入高齡社會,內政部1日修正通過「無障礙住宅設計基準及獎勵辦法」草案,放寬5層以下公寓大廈加裝電梯補助門檻,僅須共有人及應有部分過半數,或應有部分逾2/3同意,且從明年起,每案最高補助金額將由116萬提高至216萬,加速推動無障礙住宅。

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危老高度建蔽率放寬之法令修正案及危老容積移轉不受法容50%限制之法令修正案,議會三讀通過

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戴德梁行統計指出,土地交易量持續開出紅盤,2018年第二季土地交易量473億元,已連續三季突破400億門檻。

 

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社子島禁建48年,北市府推「生態社子島」開發案,今天內政部都委會通過都市計畫,並提出3項附帶決議;台北市副市長林欽榮今天下午舉行記者會,對於3項附帶決議,他表達欣然接受,並允諾市府一定落實「戶戶安置」,林也有感而發的說,過去3年一路走來備極辛苦,市府各單位將加緊腳步,等待半世紀的社子島,期盼在明年中動工。
社子島開發案,分成都市計畫、區段徵收、防洪計畫、環境影響評估等4大項;其中,社子島都市計畫,今天進入內政部都委會大會,市長柯文哲親自率隊懇託,最後全案修正通過。
社子島禁建48年,北市府推「生態社子島」開發案,今天內政部都委會通過都市計畫,並提出3項附帶決議;台北市副市長林欽榮今天下午舉行記者會。記者張世杰/攝影

社子島禁建48年,北市府推「生態社子島」開發案,今天內政部都委會通過都市計畫,並提出3項附帶決議;台北市副市長林欽榮今天下午舉行記者會。記者張世杰/攝影

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新北市防災自治條例今年3月23日實施,為讓民眾申請更便利、簡單上手,加速危險房屋重建、整建補強,市府公告申請作業、租金補助及稅捐補貼流程及申請資料範本,在2020年3月22日前申請重建或整建維護,還可享有容積獎勵、稅賦優惠,或有額外補助。

 

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根據內政部統計,全台灣住宅屋齡超過30年的有398萬戶,占全部住宅存量47%,都更實有加速推動的必要性。然而近2年房市不佳,加上稅制、都更誘因不足、地主難整合情況下,不少建商紛紛選擇退出都更市場。對此,不動產開發商業同業公會全國聯合會建議朝4大方向執行,以增加都更誘因。

 

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央北重劃區是北台灣最受矚目的重劃區,土地交易幾次的標售結果都不錯,吸引大陸工程、潤泰、國泰等建商出手搶標,連華南金也插旗此地。根據房仲統計,央北重劃區周邊中古屋房價約每坪40~50萬元,新屋約在每坪50~60萬元,作為新北第一圈,對於北市換屋族或首購族深具吸引力,也讓業者進場積極。

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政府積極推動危老重建,但6都之中目前僅剩台北市首案未核定,專家分析,危老重建鼓勵屋主自地重建,但台北市存土寸金,4樓公寓改建可能僅多1個樓層,即便銷售掉,可能還得「回補資金」,但由於危老條例重建條件寬鬆,卻也有「廢地變黃金」的商機 。
台北市整合都更不易,現在危老條例即便給予高獎勵與寬鬆的小基地改建辦法,但屋主還是盤算很精細。昱森地政士聯合事務所執行長蘇晉得指出,危老條例的美意是一戶就能改建,但北市老舊公寓居多,以巷弄內4樓公寓兩邊退縮改建,卻僅能蓋到5樓。 他指出,許多住戶即便有改建意願,但還是得連結隔壁住戶,擴大基地才能突破7層樓樓高,未來銷售才有利潤空間。危老重建鼓勵住戶「自地改建」,以往都更開發商整合改建可能分得7成戶數,住戶拿3成,但現在會是倒過來的情形。 蘇晉得說,危老改建可讓住戶興建「真正所需」的住宅空間,剩餘的才拿出來配售。他也透露,現在大台北地區不少屬於荒廢土地上面有既存建物,也能藉由危老重建與鄰地合建轉變為合法建築,加上公股銀行配合政府政策,可達到一定的融資水位,因此不少住戶都躍躍欲試。 目前房地產市場上也開啟了整合一條龍服務的小型顧問團隊,協助住戶送審耐震評估並給予初期規劃、容積獎勵等評估,接著找尋建築團隊、遴選營造商,也是目前房市一股新的商機勢力。

原文網址: 危老重建「廢地變黃金」新一條龍商機蠢動 | 好房網News | 關心您住居的房地產新聞 https://news.housefun.com.tw/news/article/758242196642.html

 

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北市府會同民間專業團體及人員成立的「危老重建輔導團」、「危老重建推動師」將於今年6月上路,輔導民眾申請危老重建,經評估若適用危老條例,將協助提出申請重建計劃,除了有容積獎勵、放寬高度與建蔽率、稅賦優惠,也有補助費用、信用保證、弱勢補貼等配套。

 

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只要全體住戶同意 沒都更基地門檻 新北市昨日核准4案老屋重建,從去年至今,新北總計核准7案老屋重建,居全台之冠。新北市政府都更處長張溫德說,危老重建並沒有都更的基地大小門檻,但關鍵在於要經過全體住戶同意;由於新北老屋重建多數為中小型基地面積,全戶同意就能加速重建進度。 新北危老重建從去年11月啟動,至今核准7案、5案申請中。新核准4案分別為樹林區大同段、新莊區光明段、中和區中安段及安平段,面積分別為336至832平方公尺不等的建築基地,屋齡介於31年至65年,均是5樓以下的老舊無電梯建築物。


4案申請重建 容積獎勵為18%至26% 都更處指出,4案申請重建容積獎勵為18%至26%,重建完工後除中和安平段為11層建築,另3案皆為14層電梯集合住宅。 居住在中和區中安段舊公寓5樓住戶的95歲老先生說,上下樓梯很辛苦,非常期待重建完成;樹林區大同段的住戶本來就計畫重建,去年危老重建啟動後,經輔導而獲核准重建計畫書,昨順利拆除老舊房屋,預計7月取得建照。

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房地產景氣低迷,新北市建照核發數從前年540件跌到去年400多件,但核發樓地板面積卻從242萬平方公尺攀升到357萬平方公尺,工務局分析,近年案件多出自新興重劃區,因土地完整方正,建築通常又高又大,也有建商合作將基地面積做大,增加操作空間,形成特殊現象。
新北市升格後,推出不少市地重劃案,更解編不少暫緩開發區,從新店中央新村北側、土城暫緩開發區、三重仁義段重劃區等等,雖房市近年不景氣,卻讓建商在這些地點屢屢開出紅盤。
建商火如荼推新案,工務局核發建照數卻從2016年的543件,去年跌到只剩400多件,不過總樓地板面積卻從242萬平方公尺,增加到357萬平方公尺,形成建照減少,樓地板面積卻增加的特殊現象。 新北市工務局建照科長蘇志民指出,建照變少除可能是景氣影響,另外還包括近兩年案件多來自新興重劃區,土地經過重劃後,完整集中方正,建商通常都會蓋好蓋滿,也造成樓地板面積大幅增加。 新店裕隆城 達2萬坪 光板橋江翠段在去年總核發樓地板面積就達23萬6699平方公尺,佔新北全年核准量近1成,相當可觀;另外,土城暫緩開發區在去年核發樓地板面積也達6萬7000多平方公尺。 據了解,除了新興開發區,近來詢問度頗高的新店裕隆城,從商場到住宅區,單一案總樓地板面積就高達2萬坪,更是讓總核發坪數衝高。 蘇志民表示,沒有完整土地或土地面積太小的開發商,近來也有合作開發的跡象,只要將鄰近的兩塊基地合併,增加操作空間,他舉江翠北側知名建商案例,兩間開發商合作後,臨路退縮與車道設計只需退縮一次,剩餘可操作空間可達2000平方公尺,比各自單獨開發多了1000平方公尺,也是樓地板面積增加的原因之一。

原文網址: 重劃區蓋好蓋滿 總坪數衝高 | 好房網News | 關心您住居的房地產新聞 https://news.housefun.com.tw/news/article/103036195471.html


建設 公司徵求合建,
台北市100~300坪,新北市板橋、中和、永和、三重、土城地區200~500坪,

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公辦都更再下一城,台北市政府同意財團法人台北市都市更新推動中心擔任實施者,首次成功招商之「擬訂台北市中山區北安段三小段818地號等12筆土地都市更新事業計畫案」2018年5月7日於台北市都市更新及爭議處理審議會第326次會議決議修正通過。
 
本案為事業計畫暨權利變換計畫併送案件,於2017年12月20日掛件,2018年5月7日提台北市都市更新及爭議處理審議會第326次會議決議修正通過,歷經5個月,創下超快速時程審竣。本基地位於捷運大直站3號出口處,鄰財團法人海峽交流基金會(海基會),位於台北市中山區北安路458巷41弄、北安路518巷、北安路458巷47弄連接北安路536巷所圍街廓內,使用分區為第三種住宅區,總面積為2,113平方公尺,94.44%土地為國防部政治作戰局管有,其餘5.56%為財政部國有財產署管有,更新前荒置已久,投資人冠德建設股份有限公司於投標時,承諾共同負擔比例不高於29.83%,全案在公開透明程序下,經審議會決議修正後通過。
  基地位處基隆河北岸精華區,周邊為住宅區與實踐大學、大直高中、北安國中及大直國小等學校用地,且鄰近捷運大直站、大直金泰段美麗華商圈與內湖科學園區,屬於生活與文教場域,故以「人文匯聚場域」為整體發展定位,鄰近美麗華商圈及內湖科學園區,引入民間投資,基地結合大直捷運站後方空間與海基會旁人行步道做適當退縮,整合開放空間使用,提升當地生活環境,更新後將帶動地區發展,兼具活化公有土地之效。
 
本案將由財團法人台北市都市更新推動中心進行統籌及專案管理,由投資人冠德建設股份有限公司規劃設計及興建,為地上16層及地下3層之住宅大樓,其中包含捐贈一樓公益設施472平方公尺(含法定車位5台、5年維護管理費),作為實體「都市再生學苑」,連結205平方公尺之廣場式開放空間,直通捷運大直站出口,創造良好人行動線,提倡大眾運輸使用效率及便利將社區營造結合都市更新、整建維護、街區活化等都市再生議題,後續將開辦系列課程,賦權與培訓市民有更多自主的知能參與公共事務,並強調空間共享,於課餘時間提供場地作為市民朋友欲從事社區營造事務之討論空間,在都市再生學苑發想創意,在台北實踐。

本次審議會通過後,後續將依委員及幹事意見修正相關計畫內容,並申請核定公告事宜,預計6月申請建築執照,11月申報開工。本案都市更新審議僅5個月,都市設計審議2個月,實為北市府不餘遺力的行政協助,以及中心與投資人的共同努力,展現台北市積極推動公辦都更的決心。

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台北市都委會3日審議通過劃定捷運忠孝復興站南側自捷運文湖線開通以來20多年來,始終未能整合的更新基地,現況為老舊建物及停車場,鄰近SOGO百貨,將以公辦都更方式,由市府整合市有、國有及私有土地,更新為商辦住宅大樓,配合提供新創產業發展用地,將改善捷運周邊環境,強化商業機能。

 

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台北市南港區台電北部儲運中心舊址南側都市更新案3日舉辦招商座談會,由戴德梁行擔任招商顧問,該案土地面積約4727.65坪,使用分區為特定商業區,比照商三使用項目辦理,將來可做部分住宅出售,可開發商用不動產長期持有收取穩定租金,預定今年Q3前期規劃、明年Q3公告招商、後年Q2簽約並啟動都更作業。

 

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配合政府推動危險及老舊建築物加速重建之政策,土地銀行自2017年8月推出「辦理危險及老舊建築物加速重建貸款要點」後,旋於同年12月在新北市永和區、2018年3月在高雄地區核貸危老融資案,2018年4月再度成功核貸台北市之危老重建案,該案係由隆大營建事業(股)公司與弘鑫國際興業(股)公司共同規劃興建,透過該行危老專案貸款支應重建所需資金,相挺協助居民「舊屋變新屋」,改善住戶之居住環境,同時提升生活品質及創造財產增值。
 
本案重建範圍位於台北市大同區,大同區為台北市早期商業核心地區,隨著都市空間及商業重心轉移,該區面臨房屋老舊窳陋、公共環境品質不佳等問題亟待整備,台北市政府業將之納入都市再生計畫。土地銀行全力支持政府政策,以實際行動協助改善老舊危險社區居住環境,提供重建期間所需之各項金融服務,讓參與重建之住戶在重建過程及未來的新屋居住均能享有安心、貼心之服務。
 
土地銀行近年來積極轉型,除原有不動產核心業務外,亦拓展財富管理、信用卡、電子金融等多元化業務,另持續推動「五+二新創重點產業」、「新南向政策」、「都市更新」及「危老建物重建」等融資業務,以實際行動支持政府政策,該行並於日前榮獲金管會評定「辦理新創重點產業放款優等銀行第一名」之殊榮。在競爭激烈的金融環境中,該行將秉持著「強化經營體質、深耕核心業務、提升獲利能力、推動數位金融、深化海外業務、善盡社會責任」之經營策略目標,以煥然一新之姿態,朝永續發展之優質金融機構邁進。

以上轉自 http://www.mygonews.com/news/detail/news_id/124789/%E5%8F%B0%E5%8C%97%E5%A4%A7%E5%90%8C%20%E5%8D%B1%E8%80%81%E9%87%8D%E5%BB%BA%E6%A1%88%20%E5%9C%9F%E9%8A%80%E7%9B%B8%E6%8C%BA%E5%86%8D%E5%89%B5%E4%BD%B3%E7%B8%BE

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新北市危老重建計畫第三案-新店區寶強段重建基地於2018年4月18日核准重建計畫,繼板橋的第一案3月已領取建造執照、第二案4月申請建造執照,本案成為新北市核准重建計畫的第三案。市府團隊動員齊心加速,為市民提供危險老舊房屋快速重建的管道。
 
危老重建基地第二案位於板橋區江子翠段,第三案位於新店區寶強段,都是屋齡超過45-50年的老房子,第三案是新店區的第一批 公寓,房屋現況窳陋,甚至因頂樓樹根向下蔓延,造成房子裡頭長出樹的奇觀,因而建築物結構損壞無法修護不適居住,重建計畫3月掛件,市府團隊通力合作加速審查核准,4月即核准。第二案及第三案重建後的新房子建築物皆臨路退縮至少2公尺以上建築,且同時納入耐震設計,將提升都市公共安全及改善環境品質,住戶們都非常期待盡快完工入住新房子。
 
都市更新處張溫德處長表示,為顯示加速 改善危險房屋的決心,市府於2018年3月21日發布實施「新北市推動都市計畫內防災建築再生自治條例」,再提供有結構安全疑慮建築物重建或結構補強的選擇新途徑,目前已加速進行稅捐、租金補貼等要點發布流程中;目前另有8案申請重建計畫書送達都市更新處,市府各單位相當重視,將加速審查,讓住戶及早確認容積額度啟動重建。
 
隨著危老重建案件陸續通過,為使民眾了解及認識 危老重建及最新的防災自治條例內容,市府已於3月至5月啟動12行政區防災都更行動方案說明會,也已建置網路宣導專區,提供相關資訊供民眾參考,相關資訊請上市府都市更新處官網http://www.uro.ntpc.gov.tw/查詢。

 

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內政部長葉俊榮表示,「國家住宅及都市更新中心」預計7月掛牌,今年預計推出五大公辦都更案,投資金額逾300億元。雖是公辦都更,民間將一同參與,或可公開評選委託民間事業機構為實施者。

葉俊榮接受本報訪問談都更,他說,政策推動就像騎腳踏車,一隻腳先出力,另一隻腳就會跟上;若《都市更新條例》順利於本會期三讀通過,今年政府便會踏出「公辦都更」的第一隻腳,進而鼓舞民辦都更,於明年激發出量能。

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